Son zamanlardaki en önemli gündem maddesi olan TOKİ Sosyal Konut Projesi’ne dair detaylar, her geçen gün bir bir gün yüzüne çıkıyor. Tavsiyeleri geniş kitlelerce dikkate alınan Altın ve Para Piyasaları Uzmanı İslam Memiş, çok konuşulan ve gündemi hayli meşgul eden TOKİ projeleriyle alakalı Bir Bilene Sorduk için önemli değerlendirmelerde bulundu. Konuya ilişkin pek çok spekülasyona değinen Memiş, doğru bilinen yanlışları açıkladı. İşte İslam Memiş’ten TOKİ Sosyal Konut Projesi ile ilgili önemli açıklamalar.
İslam Memiş, sözlerine “Merhaba arkadaşlar, bugün size sosyal konut projeleri ile alakalı yanlış bilinen doğruları anlatmaya çalışacağım veya ilk kez ev sahibi olmak isteyen vatandaşların sosyal konut projelerinden yararlanmaları mantıklı mı gibi soruların cevaplarını vermeye çalışacağım.” diyerek başladı ve ekledi: “Öncelikle şunu ifade etmek isterim, emlak piyasası ile alakalı, konut fiyatları ile alakalı gerçek olan bir şey var: emlak fiyatlarının her geçen yıl yükselmeye devam edeceği. Bunu mutlaka göz önünde bulundurmamız gerekiyor. Yani emlak fiyatları düşecek, kira fiyatları düşecek diye bir öngörüm, tahminim yok. Ancak sosyal medya hesaplarında yine emlak balonu var diye son 20 yıldır Türkiye’de bir haber akışı var ve her yıl düzenli olarak seçimden önce emlak balonu var emlak balonu var diye koca bir yıl bir 20 yılı geride bıraktık kıymetli arkadaşlar.”
Talepten kaynaklı doğal artışlar devam edecek
“Emlak piyasası, inşaat sektörü derken dolarla maliyeti olan bir sektörü konuşuyoruz. Dolarla maliyeti olan bir sektörü konuştuğumuz zaman, dolar kuru kurundaki düşüşler inşaat maliyetlerini düşürebilir. Soru şu: Türkiye’de dolar kurunun gerilediğini gördünüz mü? Kısa vadeli düşüşlerden bahsetmiyorum. Uzun vadedeki projelerden bahsediyorum. 1,50 TL, 2,50 TL, 5 TL, 10 TL derken bugün 18.40 seviyesinde olan 1 $ kuru ile inşaat maliyetleri artmaya devam ediyor. Türkiye güç alan bir ülke. Türkiye’de genç nüfus oranı oldukça fazla. Bu insanlar evleniyorlar ve her geçen gün ev ihtiyaçları olacak. Diğer önemli bir faktör de boşanma oranları. Boşanma oranları artıyor. Onlar da sonuçta ayrı bir eve çıkacaklar, ayrı bir hayat yaşayacaklar ve inşaat maliyetleri, döviz maliyeti talepten kaynaklı doğal artışlar da zaten devam eder.”
Emlak fiyatları her geçen gün artmaya devam ediyor
“Bir de talep ve üretim noktasındaki sıkıntılarla birlikte ister istemez emlak fiyatları her geçen gün, her geçen yıl artmaya devam ediyor. Benim nazarımda da şu anda emlak fiyatları Türkiye’de hala ucuz olduğu yönünde. Tabii niyeti olan bir sektöre konuştuğumuz için, bir piyasa konuştuğumuz için döviz kurundaki atakları da göz önünde bulundurmak gerekiyor.
Geçen yıl sekiz 80 seviyesinde olan dolar kurunun şu anda 18.40 seviyesinde olduğunu görüyoruz. Geçen yıl -farazi konuşuyorum- 1 milyon TL’ye satın aldığınız bir evin bu yıl 2 milyon TL olduğunu düşünün. İnsanlar diyor ki, fiyatları uçtu gitti. Halbuki enflasyon karşısında alım gücü azaldı, paranın değeri düştü için enflasyonist bir ortama geçtiğimiz için siz malın değerli olduğunu görüyorsunuz. Halbuki paranın değeri düştü. 8.80 seviyesinde olan dolar kuru 18.40 lira seviyesine yükseliyor, enflasyonda da %150 civarında bir artış var. Enflasyonist ortamlarda ne oluyor?
Ev sahipleri ve kiracılara müjde: Yüzde 40 zam yapıldı. İstanbul, Ankara, İzmir ve diğer iller. İşte illere göre yapılacak olan kira yardım oranlarıEkonomi
Malın değeri artıyor, paranın değeri düşüyor. İster istemez de insanlar kendi malının değerini durduğu yerde değer kazanmış gibi bir algıya sahip. Bu araç fiyatlarında da böyle. Kapısında duran, her gün kullandığı arabanın değerinin arttığını düşünüyor; arabasını değerlendiğini düşünüyor. Halbuki doğru olan şu: alım gücü azaldığı için, paranın değer kaybı oluştuğu için ister istemez insan malının durup dururken daha çok değerlendiğini düşünüyor. Mantıken şunu düşünmeniz lazım, her gün kullandığınız aracın nasıl olurda değeri artar? Evimiz var, oturuyorsunuz ve her geçen yıl yaşlanmaya devam ediyor bu ev.”
Muslukları sıkıştırdılar ve herkes dilediği kadar para ve kredi kullanamıyor
“İnsanlar bu fiyatlar düşecek, biz biraz daha biz beklemeyi tercih edelim diye bir düşünceye sahipler. Ben bu düşünceye asla katılan birisi değilim. Bakın, bugün Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası faiz oranını tekrar bir baz puan yani bir puan daha düşürdü: %12.
Her ne kadar politika faizi düşse de soru şu: Bankaya gittiğiniz zaman o oranlarda konut kredisi kullanabiliyor musunuz? Bildiğim için ve takip ettiğim için söylüyorum, hayır. İkincisi, dilediğiniz kadar konut kredisi kullanabiliyor musunuz veya araç kredisi kullanabiliyor musunuz veya ihtiyaç kredisi kullanabiliyor musunuz? Hayır. Burada muslukları sıkıştırdılar ve herkes dilediği kadar para ve kredi kullanamıyor.
Özellikle düşük faizli kredi kullanamıyor. Bu cepte. Siz bugün ev almadığınız örnek veriyorum, seneye bıraktınız bu işi. T.C. merkez Bankası’nın beklenti anketleri, Cumhurbaşkanlığı’nın çalışma ofisindeki dolar kuru beklenti anketleri nedir, 20 – 21 TL aralığında 1 $ kuru. Bugün dolar kuru ne kadar? 18,40 seviyesinde. Yani dolarda bir yükseliş öngörülüyor bugünkü ekonomik koşullarda böyle. Belki 21 değil 22 olur, 23 olur ama sonuçta bir yükseliş öngörüsü var. Bu ne anlama geliyor? İnşaat maliyetlerinin artacağını anlamına geliyor.”
Konut ve tüketici kredisi alacak olanlar dikkat. 1 Ekim 2022'de yeni dönem başlıyor. Ticaret Bakanlığı kararı Resmi Gazete'de yayımlandı.Ekonomi
Talep karşısında tekrar emlak fiyatlarının yükseldiğini göreceğiz
“Maliyetler artınca ister istemez tekrar fiyatların yükseldiğini göreceğiz. Bir de şöyle bir düşünce var sosyal medya hesaplarında, bir konut kampanyası olacak; emlak sektörü ile alakalı, konut fiyatlarıyla alakalı bir kredi düzenlemesi olacak. Düşük faizli vatandaşlar gelip bankalardan kredi kullanabilecek. Bu sefer de ne oluyor? Seçimden yani siyasetten dolayı musluklar açılabilir ancak bu seferde talepten dolayı emlak fiyatlarının artacağını görüyoruz. Bu her zaman böyle olmuştur. En son Sayın Cumhurbaşkanı 0,99 oranında bir faiz oranı açıklamıştı. O akşam Sayın Cumhurbaşkanı kürsüde inmeden %25 civarında emlak fiyatlarının hep beraber arttığını gördük. Bu kararlar alınırsa yani faizlerde bir düzenleme yapılırsa, bu sefer talep karşısında tekrar emlak fiyatlarının yükseldiğini de hep beraber görmüş olacağız.
Yani olayın neresinden bakarsanız bakın, emlak fiyatlarının düşüş ile alakalı bir sonuca çıkamıyoruz. Umarım düşer, umarım insanlar düşük fiyattan konut alır ama bunun bir de yeni Dünya düzenindeki sistemi var. Yani yeni Dünya sisteminde insanlar servet sahibi olsun, kolay ev sahibi olsun veya daha güçlü olsun diye sistem kurulmadığı için bunu da farklı algılamak lazım. İnsanlar bundan 50 yıl önce müstakil evlerde oturuyorlardı. Daha sonra 3 + 1 apartman dairelerine dönüştü. Daha sonra 2 + 1 daireler dönüştü. Daha sonra 1 + 1 dairelere dönüştü. Bugünkü paramız 1 + 0 dairelere bile yetmiyor hale geldi.”
Yoğun bir talep var ama üretim az
“Bir de, ilk evim ve ilk iş yerim projesi kapsamında yine sosyal medya hesaplarından farklı düşünceler var. Efendim memur maaşlarına göre zamlı olacakmış, normalde şu kadar fiyat açıklıyorlar ama bu kadar olacakmış düşüncesi var. Bakın arkadaşlar, iki tür projeden bahsetmek istiyorum; İstanbul için konuşuyorum. KİPTAŞ ve TOKİ. TOKİ biliyorsunuz ki sosyal konutlar üreten bir kurum. İnsanlara Türkiye’nin her bölgesinde sosyal konut projeleri üretiyor ve ciddi anlamda da bu tarafa bir rağbet var. Ama şu anda en son açıklanan sosyal konut projesi, TOKİ’nin sosyal konut projesine 250 bin rakamsal değerin karşısında beş milyon müracaatın bir hafta içerisinde geldiğini hep beraber gördük. Demek ki burada yoğun bir talep var ama üretim ciddi anlamda az. TOKİ’nin her yıl düzenli olarak yaptığı bir şey var; borcunu erken kapatana %25 indirim. Diğer projelerde de bu böyleydi, ilk kez değil.”
TOKİ hakkında doğru bilinen yanlışlar
“İlk evim ilk iş yerim projesinde toplanan bu paralar iade edilmeyecek diye bir algı var. Kesinlikle bu düşünce yanlış. Bu paralar iade edilecek. Kurada adı çıkmayan vatandaşlar kuradan beş gün sonra Ziraat Bankası şubesine giderek yatırdıkları başvuru ücretinin iadesini alabilirler. Arsası olan konuta başvuramaz iddiası da yanlış. Doğrusunu söylüyorum size, tam bağımsız ve tam hisseli olmadığı sürece başvurulabilir, tarla olması da engel teşkil etmez. Üçüncüsü, hem konut hem arsa başvurusu yapabilir düşüncesi. Bu da yanlış. Doğrusunu söylüyorum size, konut arsası vatandaşları kendi konutlarında istedikleri gibi yapabilmeleri için planlanmış bir proje olduğundan konuta başvurudan önce bir farkı olmamaktadır.
Bir haneden ya konuta ya da arsaya başvuru yapabilir. 18 yaşını geçmiş iki kardeş başvuramaz iddiası da yanlış; 18 yaşını doldurmuş birey olarak sayıldığı için, ailesinin yanında oturan bir misafir sayıldığı için. Doğrusu, konut arsası vatandaşların kendi konutlarını istedikleri gibi yapabilmeleri için planlanmış bir proje olduğundan konuda başvurudan bir farkı olmamaktadır. Bir haneden ya konuta ya da konut arsasına başvuru yapabilir. Şehit yakınları, gazilere de hane gelirleri ve yaşlıları var ifadesi çok geçiyor, bu da yanlış. Doğrusu, şehit ve gazilerimizde herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. TOKİ evlerinin inşaatı iki yıldan fazla sürecek iddiası da yanlış. Bugüne kadar tam 1 milyon 170 bin konut inşa eden TOKİ tecrübesi ile ilk temel Ekim ayında atılacak. İki yıl içerisinde anahtar teslimi yapılacak. Yedinci yanlış şu, yapılacak artışla taksitleri ödemek zorlaşacak.
Doğrusu, TOKİ taksitlerinde memur maaş artışı tavan fiyattır. Bugüne kadar TOKİ taksitleri, memur maaş artışlarını hiçbir zaman geçmedi. Aksine, memur maaş artışının altında tutuldu. Bunun örnekleri geçmiş yıllarda mevcut. Son dört yılda TOKİ taksit artışı hep memur maaş artışının altında kalmıştır. Ayrıca TOKİ’nin yıllık indirim kampanyaları da vatandaşlara ödeme kolaylığı sunar. Sekizinci yanlış, TOKİ evlerini yabancılar da alabilecek. Doğrusunu söylüyorum, TOKİ projelerine ilk başvuru şartı T.C. vatandaşı olmak. T.C. vatandaşı olmayan başvuru yapamaz. Yani ülkemizde yabancı insanlar eğer T.C. Vatandaşı kimliği almışsa, vatandaş olmuşsa hakkı var ama tamamını kapsamıyor. Bu da tamamen algısal bir durumdur. Dokuzuncu yanlış, tüm TOKİ konutları yapılmadığı ya da geç yapıldığı için bugüne kadar TOKİ’ye 52 bin dava açılmış. Doğrusu, son iki yılda TOKİ’ye yalnızca bir dava açılmıştır. Onuncu yanlış, TOKİ’den alınan Sosyal konutlar satılabilir. TOKİ konutlarında borç bitmeden devir hakkı yoktur. O yüzden bu doğru ve yanlışları birbirinden ayırmanız gerekiyor.”
Pişman olamya devam edeceklerdir
Bugüne kadar sosyal konut projelerinde her zaman bir algısal operasyon vardır. Bugüne kadar konut almayan, konut ihtiyacını gidermeyen her zaman pişman olmuştur. Önümüzdeki yıl pişman olmaya devam edecektir. Ondan sonraki yıllarda da pişman olmaya devam edeceklerdir. O yüzden siz siz olun, yeni dünya düzenindeki gelişmelerden dolayı konut almayı, konut ihtiyacınızı gidermeye kesinlikle ihmal etmeyin. Sosyal konut projeleri Türkiye’de gerçekten ucuz üretilen, gerçekten taksitle ucuz alınabilir projelerdir. Buna katılırsınız ya da katılmazsınız. Gerçek olan bir şey vardır, geçmiş tarihlere bakın. Bir de geleceği göz önünde bulundurarak ona göre karar veririn ama kararınız ne olursa olsun kesinlikle algılara kapılmayın, gerçeklerle yolunuza devam edin. Umarım, bu projelere kayıt olan KİPTAŞ olsun TOKİ olsun umarım kayıt olan kuraya giren herkese çıkar. 5 milyon müracaattan bahsediyoruz ve devamı da geliyor. Çok zor bunlar tabii ki. Ama umarım en kısa zamanda sizinle konut hayaliniz gerçek olur.