Konut fiyatları ve kiralar uçuşa geçti. Uzmanlar kira kontrolü uygulamasını ve kira tavan fiyat tavsiye ediyor. Kirada tavan fiyat nasıl uygulanır? Hangi ülkeler bu uygulamayı kullanıyor?

Türkiye'de kira ve konut fiyatları korkunç derecede arttı. Önce pandemi süreci, daha sonra kurda yaşanan hareketlilik, enflasyon derken konut fiyatları ve kiralar inanılmaz yükselmişti. Deprem felaketinin ardından yüz binlerce insanın batıya doğru göçmesi kira fiyatlarını yine uçurdu. Vatandaşlar isyan ederken, uzmanlar bazı ülkelerin uyguladığı tavan fiyat uygulamasına geçilmesini öneriyor.

Dünya gazetesinde yer alan habere göre İstanbul'un lüks semtlerinde 4 yıl önce 5 bin lira civarında olan kiralık ev fiyatları bugün 70 bin lirayı geçti. Bağcılar, Bahçelievler ve Esenyurt gibi semtlerde bile kiralar 10 bin liraya kadar çıktı. Kiraların ve konut fiyatlarının akılalmaz yükselişi sonrasında hükümetin aldığı önlemler de yetersiz kaldı.

Yaşanan deprem felaketinin ardından Türkiye'de büyük bir yardım seferberliği başlatılırken diğer yanda uyanık fırsatçılar özellikle göç yaşanan bölgelerdeki kiraları neredeyse yüzde 50 artırdı. Satılık konutlarda işe 600 bin lirayı bulan artışlar görüldü.

Kiralarda yaşanan fahiş artışlar daha önce başka ülkelerde de yaşanmış, ülkelerde 'değer haritası' ve 'kira tavan uygulaması' gibi yöntemlerle çözüme ulaşılmıştı. Uzmanlar sıkı denetim ve bu tip uygulamalarla kira artışlarının önüne geçilebileceği çağrısında bulunuyor.

Kira artışları sürecek mi? Kira fiyatlarına düzenleme yapılacak mı? soruları gündeme yerleşirken Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan, İstanbul’da kira fiyatlarında ciddi bir hareketlilik beklediğini açıkladı.

Emlak ve Yatırım Danışmanı Mert Başaran ise büyük şehirlerinde fiyatların uçacağını söylüyor. Başaran, “Sadece İstanbul değil bütün büyük şehirlerde fiyatlar uçacak. Çünkü ülkenin yüzde 15’i yıkıldı. Herkesin ihtiyacı olacak o bölgede. Parası olmayan ya da orta derece olanlar büyük şehirlerin varoşlarında ev isteyecek. Parası çok olanlar da büyük şehirlerde iyi yerlerde isteyecek. Dolayısıyla her yere ciddi şekilde bir talep olacak. Türkiye genelinde bu da fiyatları maalesef artıracak” dedi.

KİRA KONTROL YÖNTEMLERİ

Günümüzde kira kontrolü amacıyla kullanılan en yaygın yöntem olarak sınıflandırma yöntemi ön plana çıkıyor. Bu yöntemde benzer özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedelinin ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranları kanun ile belirleniyor. Bu konudaki ilk uygulamalarda kira bedeli belli bir yıla göre sabitlenirken, daha sonraki uygulamalarda belirli bir artış oranı (enflasyon gibi) dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesi esası benimseniyor. Peki kira kontrolü yöntemini dünyada hangi ülke nasıl uyguluyor?

AVUSTURYA: Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan bir kira kontrolü kanunu ile taşınmaz kira bedelleri sınırlandırılmıştır. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı arasında başka türlü bir anlaşma olmadığı sürece) her sınıfın metrekare fiyatı belli oranlarda sınırlandırılmıştır.

İNGİLTERE: İngiltere’de Birinci Dünya Savaşından beri kira denetimi uygulanıyor. İngiltere’de birinci dünya savaşında mevcut konutların büyük ölçüde tahrip olması sonucu kira bedellerinde meydana gelen aşırı yükselişleri engelleyebilmek amacıyla kira bedellerine sınırlama getirilmiştir. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlarla kira bedelleri artışına sınırlama getirilmiştir. Halen yürürlükte bulunan 1988 tarihli Konut Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira artışlarını sınırlamaktadır.

İTALYA: İtalya’da da 1947 yılından bu yana kira kontrolü uygulanmaktadır. Bu kapsamda kamu otoriteleri kiraların kontrolü amacı ile sık sık kira mevzuatına müdahalede bulunmaktadırlar. Bu müdahaleler bazen kira bedellerinin dondurulması, bazen tüm güncel kiraların süresinin uzatılması, bazen de kiraya konu taşınmazların tahliyesini öngören yargı kararının uygulamasının hükümet tarafından çıkarılan kanun hükmünde kararname ile durdurulması şeklinde cereyan edebilmektedir.

HOLLANDA: Hollanda’da İkinci Dünya Savaşından bu yana uygulanan kira denetimi politikası söz konusudur. Bu kapsamda 1979 yılında giren Konut Kiracılığı Yasası; kirası belirli bir seviyeden düşük konutlar için kiranın yılda sadece bir kez artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha fazla olamayacağını öngörmektedir.

DANİMARKA: Danimarka’da da İkinci Dünya Savaşından beri kira kontrolleri uygulanmaktadır. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine göre uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle görevli bir kira kontrolü bürosu bulunmaktadır. Bu bürolar tarafından belirlenen kira bedelleri genellikle taşınmazın pazar değerini yansıtmamaktadır.

MALTA: Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkilere müdahale etme hakkı tanımaktadır. Konut Kanunu’nun 3. maddesi kapsamında otoriteler; kamu yararı yönünden gerekli gördükleri durumlarda, belli kişilere oturma imkanı tanımak amacıyla ev sahiplerine resmi emir verebilmektedirler. Bu kapsamda kiraya konu taşınmazların kullanımının Sosyal Konutlar Direktörlüğü tarafından verilen emirle taşınmaz malikinden alınarak belli bir kira bedeli karşılığında kiracılara geçirilmesi söz konusu olabilmektedir.

ABD: Amerika Birleşik Devletlerinde de (eyaletler arası farklılıklar görülmekle birlikte) kira kontrolleri uygulanmaktadır. Özellikle v1970’li yıllarda enflasyon oranının aşırı yükselmesi sonucu başlanan kira kontrolleri, bugün bazı eyaletlerde kaldırılmış ya da hafifletilmiş olsa bile hala pek çok eyalette uygulanmaya devam etmektedir. Kiraya konu taşınmazlara uygulanan bir kira tavanı bulunmaktadır. Benzer özellikler gösteren konutlar için her yıl en geç 31 ekim tarihine kadar, temel fiyatlar ve enflasyon oranı dikkate alınarak Kira Kurulu tarafından yayınlanan “yıllık genel düzenleme” ile yeniden belirlenmektedir.