Konut alacaklar dikkat! Geri dönüş süreleri 3 yıl düştü. İşte İstanbul'da yatırım için cazip ilçeler...

Konut fiyatlarındaki durağan seyirle birlikte, bazı bölgelerde kira gelirlerinde yaşanan artışlar geri dönüş sürelerini kısaltırken, diğer bölgelerde talep düşüşü ve sabit kalan kira fiyatları bu sürelerin uzamasına neden oluyor. Emlakjet’in yayımladığı Geri Dönüş Endeksi son durumu gözler önüne serdi.

17 YILDAN 14 YILA DÜŞTÜ

Emlakjet’in verilerine göre, Türkiye genelinde geri dönüş süreleri 17 yıldan 14 yıla düşmüş durumda. Geri dönüş sürelerindeki bu kısalma, gayrimenkul yatırımlarını daha cazip hale getiriyor ve yatırımcıların kısa geri dönüş süreleri sayesinde daha hızlı ve verimli yatırımlar yapmasına fırsat sağlıyor.

İSTANBUL'DA DURUM FARKLI

Türkiye'nin üç büyükşehri olan Ankara, İstanbul ve İzmir’de konut geri dönüş süreleri Kasım 2024 itibarıyla geçen yıla göre belirgin bir şekilde kısaldı. En kısa geri dönüş süresine sahip büyükşehir, 12 yıl ile Ankara oldu. İstanbul’da bu süre 15 yıl olarak belirlenirken, İzmir’de 16 yıl olarak kaydedildi. Ankara'nın bu güçlü performansında, deprem sonrası şehre yönelik artan talebin önemli bir etkisi var. Artan talep, kira fiyatlarını yükseltirken, konut fiyatlarının aynı oranda artmaması bu sürecin hızlanmasına katkı sağlıyor. Bu gelişme, Ankara'yı yatırımcılar için daha cazip bir seçenek haline getiriyor.

YATIRIM İÇİN CAZİP İLÇELER...

Büyükşehirlerdeki ilçelere yönelik yapılan analizler, yatırım fırsatlarını daha belirgin hale getiriyor. İstanbul’da geri dönüş süresi en kısa olan ilçeler arasında Beylikdüzü 11 yıl, Esenyurt 12 yıl ve Gaziosmanpaşa 13 yıl ile öne çıkıyor. Diğer taraftan, Sarıyer ilçesinde geri dönüş süresi 22 yıl ile en yüksek seviyede bulunuyor. Ankara’da geri dönüş süresi en kısa olan ilçeler Çubuk, Mamak ve Polatlı ile 12 yıl olurken, en uzun süreye sahip ilçe Çankaya ile 15 yıl olarak kaydedildi. İzmir’de ise geri dönüş süresi en kısa olan ilçeler Aliağa 12 yıl, Konak 13 yıl ve Bergama 14 yıl olarak belirlendi. En uzun süre ise Çeşme ilçesinde 24 yıl olarak gözlemlendi.

Bu veriler, büyükşehir ilçelerindeki geri dönüş sürelerinin yatırım fırsatlarını çeşitlendirdiğini ve özellikle kısa süreli geri dönüş bekleyen yatırımcılar için bazı bölgelerin öne çıktığını gösteriyor.

GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ EN DÜŞÜK İL

Kasım ayında geri dönüş süresinin en düşük olduğu iller arasında Niğde, Ankara ve Mersin öne çıkıyor. Niğde’de geri dönüş süresi 8 yıla kadar düşerken, Ankara ve Mersin’de ise 12 yıl olarak ölçülüyor. Ankara’daki geri dönüş süresi, geçtiğimiz yıla göre %14 oranında azalmış durumda. Geri dönüş süresinin en yüksek olduğu iller arasında Isparta, Burdur ve Antalya yer alıyor. Bu illerde geri dönüş süreleri sırasıyla 20 yıl, 20 yıl ve 19 yıl olarak gözlemleniyor.

Emlakjet’in verilerine göre, geri dönüş süresi en çok kısalan iller arasında Siirt, Bayburt ve Niğde öne çıkıyor. Bu illerdeki geri dönüş süreleri belirgin şekilde azalırken, en çok uzayan iller arasında Kilis, Bingöl ve Hatay yer alıyor. Bu illerdeki uzun geri dönüş süreleri ise talep düşüşü ve sabit kalan kira fiyatlarıyla ilişkilendiriliyor.

1+1'LER DAHA CAZİP

Oda sayısına göre yapılan analizler, daire büyüklüğü arttıkça geri dönüş sürelerinin uzadığını ortaya koyuyor. 1+1 dairelerde geri dönüş süresi ortalama 13 yıl iken, 2+1 dairelerde bu süre 14 yıla, 3+1 dairelerde ise 16 yıla çıkıyor. Küçük metrekareli daireler, genellikle daha düşük maliyetli olup, kısa vadeli kira getirisi hedefleyen yatırımcılar için cazip seçenekler sunuyor. Bu tür daireler, yüksek kira getirisi sağlayabilen ve hızlı bir şekilde kiraya verilebilen mülkler olduğu için yatırımcılar için daha avantajlı hale geliyor. Büyük metrekareli dairelerde ise geri dönüş süresi daha uzun oluyor, çünkü bu tür daireler genellikle daha pahalı olup, daha yüksek fiyatlarla kiralanıyor ve uzun vadede amorti ediliyor. Bu durum, büyük evlerin daha düşük geri dönüş süresiyle yatırımcılara daha fazla değer sunabileceği sonucunu doğuruyor.

Emlakjet’in verilerine göre, bina yaşı arttıkça gayrimenkul yatırımlarındaki geri dönüş süreleri belirgin şekilde kısalıyor. 0-4 yaş arasındaki binalarda geri dönüş süresi ortalama 16 yıl olurken, 5-20 yaş arası binalarda bu süre 15 yıla, 20 yaş ve üzeri binalarda ise 14 yıla kadar düşüyor. Bu durumun en önemli sebeplerinden biri, 20 yaş üzeri binaların genellikle daha düşük satış fiyatlarına sahip olması. Daha düşük satış fiyatı, kira getirisi ile karşılaştırıldığında yatırımcılara daha kısa sürede geri dönüş sağlıyor.

Ayrıca, 20 yaş üzeri binaların kentsel dönüşüm potansiyeli, bu yapıların yatırım açısından cazibesini artırıyor. Düşük maliyetle alınan bu binalar, kısa vadede kira getirisi sunarken, uzun vadede yenilenme ve değer artışı fırsatı sağlıyor. Böylece yatırımcılar, hem düzenli gelir elde ediyor hem de gelecekte kentsel dönüşüm projelerinden kazanç sağlama şansı yakalıyor.

Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, sektördeki bu dönüşümü şu sözlerle değerlendirdi:

"Genel olarak, gayrimenkul yatırımlarının geri dönüş süresinde olumlu bir tablo çizerken, Türkiye genelinde kira getirisi odaklı fırsatların arttığını ortaya koyuyor. Özellikle Ankara, İstanbul ve İzmir gibi büyükşehirlerdeki kısa geri dönüş süreleri, yatırımcıların odağını bu bölgelere çekiyor. Faiz oranlarının düşeceği beklentisi, kira gelirlerinde artış ve talebin sürekli yükselmesi gibi faktörler, gayrimenkul yatırımlarını hızlandıran temel unsurlar arasında yer alıyor. Geçmişte 20 yıl gibi uzun sürelerle geri dönüş sağlayan konutlar, şu an 15 yıl gibi daha kısa bir sürede geri dönüş sağlıyor. Bu durum, gayrimenkul sektöründe pasif gelir elde etmek isteyen yatırımcılar için büyük bir fırsat sunuyor. Kira gelirlerinin arttığı ve talebin sürekli yükseldiği ortamda, yatırımcılar daha verimli ve hızlı geri dönüş sağlayan yatırımlar yapma imkânı buluyor. Geri Dönüş Endeksi, gayrimenkul yatırımlarında rehberlik etmeye ve trendleri belirlemeye devam edecek. Yatırımcılar, artan kira getirisi ve kısa geri dönüş süresi ile potansiyel kazançlarını artırmak için bu fırsatları değerlendirmeye devam edecekler’’