Kiracılar bu kez gerçekten yandı: Yüzde 300 zam. Ev sahibi ile kiracı arasındaki davalar patladı, zam talepleri dudak uçuklattı. Yüksek zam isteyen kiracının ne yapması gerekiyor?

Kira bedellerinde yaşanan fahiş yükselişin ardından pek çok konut sahibi, 5 seneyi dolduran kiracına kira tespit davası açmaya başladı. Kiranın yeniden belirlenmesini isteyen mülk sahipleri, dava dilekçelerine istedikleri rakamı da ekliyor. 

Fahiş şekilde yükselen kira bedelleri sebebiyle ev sahibi ve kiracıl anlaşmazlıkları hiç gündemden güşmüyor. Kimi ev sahipleri, evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için tahliye davası açarken; kimi de yasal zam oranının yetersiz kaldığını düşünerek 5 yılı dolduran kiracısı için ‘Kira tespit davası’ açma yoluna gidiyor. Mülk saibi bu davayla ‘kira bedeli düşük kaldı, yeniden belirlensin’ diyor. 

Geçmişte bu tip davalarda ev sahipleri genellikle yüzde 50-100 arasında zam ister, yani 5 bin TL olan kiranın 8 bin veya 10 bin TL olmasını talep ederdi. Ancak şu an işler çok değişti. Ev sahiplerinin zam talepleri dudak uçuklatıyor. 

Bugünlerde açılan kira tespit davaları duyanları  şok ediyor. Yeni kiralar için istenen rakamlar rekor seviyeye çıktı. Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre; ava dilekçelerinde; ‘günümüzün ekonomik şartları, Döviz Kurları ve enflasyondaki önemli yükseliş, paranın alım gücünün düşmesi ve ülkemizdeki sosyo-ekonomik gelişmeler’ gibi nedenler sıralanıyor; daha sonra yüzde 300'e ulaşan zamla yeni kira rakamının belirlenmesi talep ediliyor. 

En düşük 6 bin lira kira

1.500 TL olan ev kirasının 6 bin TL'ye, 4 bin TL olan kiranın 14 bin TL'ye, 9 bin TL olan kiranın 25 binTL'ye,, 8.500 TL olan iş yeri kirasının 30 bin TL'ye ulaşması talepleri gündeme gelenlerden sadece bazıları...

Konut sahipleri açtıkları davada istedikleri rakamı talep etme hakkına sahip, bu durumda bir üst sınır bulunmuyor. Fakat bu durum istediği rakamın kabul edileceği anlamını taşımıyor.

Gayrimenkul hukuku uzmanlarının verdiği bilgiye göre, konuyla ilgili süreç şu şekilde işliyor; 

Bilirkişi bölge rayicine bakıyor. Aynı tip ev ya da işyeri için kiralama işlemleri inceleniyor ve ortalama rakam belirleniyor. Bu rakam da çoğunlukla konut sahibinin dava dilekçesindeki talebinden düşük oluyor. Ardından yalnızca rayice göre değil ‘hakkaniyete göre’ karar veriliyor. Kiracı 10 seneden fazla orada oturuyorsa yüzde 20, 10 seneden az oturuyorsa yüzde 10 oranında hakkaniyet indirimi uygulanıyor. Örneğin 5 bin TL olan kira için 15 bin TL istenen bir örnekte; ortalama rakam 10 bin TL bulunup, indirimin ardından yeni kira bedeli 8 bin TL'ye düşebiliyor.

Kira tespit davalarının 2.5-3 sene sürdüğüne dikkat çeken hukukçular, taraflara uzlaşma tavsiyesinde bulunuyor. Fakat mevcut kira ile talep edilen arasındaki makas çok açılıyor ve uzlaşmak mümkün olmuyor. Diğer taraftan uzmanların verdiği bilgiye göre davanın sonuçlanmasının ardından konut sahibinin geçmiş dönem farkını isteme hakkı da bulunuyor.

Örneğin, 2 sene devam eden dava sonucunda, 2 bin TL olan kira 4 bin TL'ye yükseldiyse, bu 2 senenin farkı toplanıyor ve kiray gelen zamlar da hesaplanarak toplam borç belirleniyor. Kiracının evden çıkması durumunda ise yalnızca oturduğu döneme ait farkı ödüyor.

Bugünün şartları için çok uygun görünmese de konut sahibi gibi kiracının da kira tespit davası açma hakkı bulunuyor: Bu durumda kiracı, ‘kiram bölge ortalamasından daha fazla indirim istiyorum’ diyebilmekte. Bugün mecbur kalarak yüksek fiyattan kiralama yapanların, gelecek senelerde bu haklarını kullanabilecekleri öngörülüyor. 

Hayata Destek Hukuk Sektör Yöneticisi Hamza Aktan'a göre ise anlaşmazlıkta şunlaar dikkat etmek gerekiyor.

EV SAHİPLERİ İLE KİRACILAR ARASINDAKİ ANLAŞMAZLIKTA KİRACI NE YAPMALI?

Ev sahibi, kira sözleşme süresinin sona ermesi gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir mi?
Hayır. Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı evden çıkaramaz. Bu husus Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde vurgulanmış; “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” denmiştir. Dolayısıyla bir yıllık kira sözleşmesine imza atmış ve o yılın sonuna gelmiş olsanız bile ev sahibi sizi evden çıkaramaz.

Kanuna göre, mülk sahibinin süre bitmesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur ama kiracının böyle bir hakkı vardır. Yani kiracı olarak, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilirsiniz. Ancak 15 gün önce bildirimde bulunmazsanız, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılır; yani kira sözleşmeniz aynen devam eder.

Ev sahibi ancak, üzerinden 10 yıllık uzama süresi geçerse bildirimde bulunarak kira sözleşmesine son verebilir. 10 yılın sonunda ev sahibinin herhangi bir sebep göstermeye ihtiyacı yoktur. Yani ev sahibi kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmemişse, gerekçesiz bir şekilde kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibinin bu ve diğer süreler içinde yapacağı her türlü bildirimin de yazılı olması gerekir. Sözlü olarak yapılan bildirimin hukuken geçerliliği yoktur. Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerinin sona ermesi bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki şekilde düzenlenmiştir. Yukarıda anlattığımız hususlarda bildirim yeterlidir, dava açmaya gerek yoktur. Ancak aşağıda anlatacağımız koşulların varlığı halinde dava yoluna başvurmak gerekir.

Peki ev sahibi kira sözleşmesini feshetmek istiyorsa, 10 yılın geçmesini beklemek dışında bir hakkı yok mudur?

Vardır. Borçlar Kanunu’nda bu durumun sınırları belirlenmiş ve kiracı lehine düzenlemelerle desteklenmiştir. Buna göre mülk sahibi kira sözleşmesini aşağıdaki durumlarda feshedebilir. Ama unutulmamalıdır ki, bu hallerde dava açması gerekir:

Mülk sahibinin kişisel ihtiyacı varsa, konut veya işyerinin yeniden inşası, imar ve son olarak mülkün satılması halinde yeni malikin gereksinimi nedenlerine dayanılarak sözleşme dava yoluyla feshedilebilir.

Ev sahibi evini, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğunda ise sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması ve davaya dayanak olan iddialarını kanıtlaması gerekir.

Yargıtay ev sahibinin ihtiyacını şu şekilde tarif etmektedir:  

à  “Ev sahibinin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”[1]

Ev sahibi gerçekte ihtiyacı olmamasına veya evde tadilat yapmayacak olmasına rağmen bu gerekçelerle kiracıdan evi boşaltmasını isteyebilir. Ancak bu tek başına evin tahliyesi için yeterli değildir. Kiracı bu durumda, ev sahibinden tahliye davası açmasını ve evi bizzat kullanmaya ihtiyacı olduğunu mahkeme önünde kanıtlamasını isteyebilir.

Ev sahibi, evi başka birine satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi, ev sahibi evini başka birine satabilir. Eğer evin yeni sahibi de burayı konut olarak kullanmak istiyorsa evi edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Evin yeni sahibi bu bildirimi yaptıktan 6 ay sonra tahliye davası açarak sözleşmeyi sonlandırma yoluna gidebilir.

Ev sahibi, kiracıdan kaynaklı sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir mi?

Evet. Bu sebepler şunlardır:

Kiracı evi belli bir tarihte boşaltmak için yazılı olarak söz verdiği hâlde boşaltmazsa;
Kiracı kira bedelini ödemez ve ev sahibi kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunursa;
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ev sahibi tahliye davası açabilir.

Ayrıca Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince kiracı, kiraladığı evi teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, ev sahibi kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürenin aşılması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

Ev sahibi, ekonomideki durumu gerekçe göstererek kira miktarını yüksek oranda artırabilir mi?
Hayır. Konut ve işyeri için kira bedeli bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre oluşan değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenebilir. Bu oran örneğin 2021’in Aralık ayında %17,71’dir[2] . Dolayısıyla örneğin evinize 1000 TL kira ödüyorsanız, yeni yılda kiranıza en fazla 177,1 TL’lik bir zam yapılabilir.

Kira bedelinin tespitine ilişkin ev sahibi ve kiracı arasında anlaşmazlık varsa ne yapılabilir?
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tespit davası açılarak kira bedeline mahkemenin karar vermesi yoluna başvurulabilir. Bu davayı kiracı da, ev sahibi de açabilir. Mahkeme, konutun bulunduğu bölge, konutun durumu, sözleşmenin şartları gibi hususları dikkate alarak ve bir bilirkişi raporu ışığında kira bedelini belirler. Yargıtay’ın kira tespit davalarındaki içtihadı, tüketici fiyat endeksi uygulamasının art arda 3 yıl için uygulanabileceği, bu süreden sonra taraflar arasındaki kira bedelinde anlaşmazlık olması hâlinde kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gerektiği yönündedir. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler.

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de, uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir.