İstanbul'da ev almak isteyenler dikkat! İstanbul'da nerelerde konut alınır? Tebernüş Kireççi'den ev almak isteyenlere çok önemli uyarı ve tavsiyeler geldi

İstanbul’da ev almak istiyorsunuz, fakat nereden alacağınız bilmiyorsunuz. Fiyatlar ne zaman düşecek, ya da yükselecek? Kira çarpanı nedir? Kira çarpanı ile alacağınız evi nasıl belirleyebilirsiniz? Emlak Analisti ve Gazetesi Tebernüş Kireççi birbilenesorduk'un sorularını cevapladı.

İstanbul’da nereden ev alınır?

İstanbul’un her yeri altın madeni. Hemen hemen aldığınız her konut uzun vadede sizlere kar ettirecektir. Fakat yatırım yapmak, çabuk ve düşünülmemiş kararlarla yapılacak bir iş değil. Mutlaka uzmanlardan destek almalısınız. Uzmanlara göre ikamet etmek için satın alınan ev için en mantıklı seçim iş yerine yakın olan evi almak olduğunu söylüyorlar. Yatırım için konut alınıyor ise İstanbul’un her yerinin altın madeni olduğunu uzun vadede kazandıracağını söylüyorlar.

“İstanbul’dan ev alırken dikkat etmeniz gereken iki önemli konu var.  Birincisi alacağınız evin ister oturmak için ister yatırım için olsun, İşinize yakın olması, evli iseniz eşinizin işine yakın olması önemli. Finansal açıdan ise yine aynı şekilde yakın olması her zaman avantajlı olacaktır. Eski Türk Atasözüdür av kazana yakın gerek. Diğer önemli konu ise kira çarpanıdır. Satın alacağınız konutun kira çarpanı en karlı olanını seçmek finansal açıdan sizler için en mantıklısı olacaktır.” 

Kira çarpanı nedir?

Kira çarpanı, satın alınan mülkün ödenen parayı tekrar kira bedeli ile konut sahibine dönmesine denir. Kira çarpanı değeri her bir şehirde hatta her bir semtte farklılık gösterir. Kira çarpanı aylık veya yıllık olarak hesaplanabilir. Türkiye’de genellikle aylık olarak hesaplanır. Örneğin, 500 bin TL’ye aldığınız evi 1000 TL’ye kira verdiğinizde bu evin kira çarpanı 500 ay olur.

Bir gayrimenkulun brüt aylık kira geliri ile o gayrimenkule ödenen faiz hariç vergiler hariç tutarın bölümünden elde edilir. Örnek veriyorum evi 1 milyon TL’ye satın aldınız 5 bin TL’ye kiraya verdiniz 1.000.000/5000=200 ay kira çarpanı eder. Tapu harç gibi masraflar kira çarpanına dahil değildir. Emlakçı komisyonu, bankaya ödenen faiz kira çarpanına dahil edilmez.” 

Konut fiyatları neden yüksek? Ne zaman düşecek?

Son zamanlarda artan konut fiyatları herkesin endişelenmesine sebep oldu. Özellikle İstanbul’da hissedilen bu artış ev satın almak isteyenlerin ve kiracıların zor zamanlar yaşamasına sebep oldu. Uzmanlara göre konut fiyatlarının yüksek olmasının birçok sebebi var.

2018 döviz kur şokundan sonra, özellikle büyük şirketlerin borçlarından dolayı inşaat yapamadılar ve arz azaldı. Vatandaş dolar çok kazandıracak diye düşünerek, gayrimenkule yatıracakları parayı inşaata yatırmadılar ve döviz aldılar. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı özellikle son 3 yılda yaptıkları uygulamalarla yapı denetim başta olmak üzere müteahhit yasası, otopark yasası gibi uygulamalar ile, beton statiğinde yeni düzenlemeler ile inşaat işini imkansız hale getirdi. Toki yapması gerektiği kadar sosyal konut yapmadı. İstanbul belediyesinin sosyal konut yapması gerekiyor yapmıyorlar. Ayrıca İstanbul’da inanılmaz bir yabancı talebi var ev fiyatlarını yükseltiyorlar. Yükseliş yeni bir arz talebi oluşana kadar devam edecek. Yeni bir arz fazlasının oluşması çok zor. Şimdi ben bir tarih veriyorum, İstanbul’da yeni bir arz talebi 3 yıldan önce oluşmaz! En az bugün düğmeye basılırsa 3 yıl sürer. Bir de proje ilan ettiğiniz zaman, İstanbul’da yeni bir arz talebi oluşması için 5 yıla ihtiyaç var.”